Wonen boven winkels: wat vindt de gemeente ervan?
Ruimte maakt zich zorgen over de leegstaande etages boven winkelpanden in de binnenstad. Vaak zijn dit monumentale panden, die door langdurige leegstand dreigen te verkrotten. Het probleem speelt natuurlijk in heel Nederland. In veel steden zijn daarom initiatieven genomen om het wonen boven winkels te stimuleren. Met name in Deventer en Maastricht is een redelijk succesvolle formule ontwikkeld waarbij de gemeente participeert in een NV die de etages opkoopt, opknapt en vervolgens verhuurt.
Ook in Roermond zijn er particulieren of ondernemers die potentie zien in de lege etages. In de binnenstad zijn er in de afgelopen jaren op diverse plekken omgebouwd tot woningen. Een recent voorbeeld is het pand Zeeman aan de Markt 34. Het pand is geheel gerenoveerd en heeft een ontsluiting gekregen via de achterzijde van het pand. In het pand zijn drie appartementen gerealiseerd.
Ook op andere locaties in de binnenstad zijn lege etages verbouwd, of zijn nieuwbouwprojecten gebouwd waarbij woningen boven winkels zijn gerealiseerd. De onderstaande tabel geeft een aantal voorbeelden.
| Adres | Functie | Bijzonderheden | Monumentale status |
| Neerstraat 34 | Wonen/kantoor | Rijksmonument | |
| Markt 34 | Wonen | Rijksmonument | |
| Markt 13, 15, 16 | Wonen | Rijksmonument | |
| Markt 9 | Wonen |
Rijksmonument |
|
| Hamstraat 20B | Bed &Breakfast | Rijksmonument | |
| Steenweg 14 | Wonen | Gemeentelijk monument | |
| Marktstraat 8 | Wonen | Gemeentelijk monument | |
| Hamstraat 28 | Wonen | – | |
| Hamstraat 52, 50 | Wonen | Nieuwbouw | – |
| Neerstraat 21, 23, 25, 27 | Wonen | Nieuwbouw | – |
| Paredisstraat 13, 13a | Wonen | Nieuwbouw | – |
Welke taak ziet de gemeente Roermond voor zichzelf weggelegd bij het wonen boven winkels? In Maastricht en Deventer is de gemeente immers een belangrijke partij. Daarover wilde Ruimte enkele vragen stellen aan wethouder Angely Waajen (Volkshuisvesting). Het verzoek om een persoonlijk onderhoud werd genegeerd, onze mail aan de wethouder werd doorgesluisd naar het ambtelijk apparaat en uiteindelijk beantwoord door communicatieadviseur Eloy Gielen van de gemeente. Daarin wordt helaas met geen woord gerept over een van de belangrijkste redenen om het wonen boven winkels te stimuleren, namelijk het feit dat veel winkels in de binnenstad zijn gevestigd in monumentale panden en dat deze panden door leegstand verkrotten. Je zou kunnen zeggen dat het een veelzeggende omissie is.
Hieronder de integrale reactie.
In de periode 2000-2003 heeft de gemeente Roermond de mogelijkheden voor wonen boven winkels onderzocht. Dit betrof zowel de fysieke mogelijkheden als de financiële haalbaarheid. Tevens gold er in de periode 1997-2004 een stimuleringsregeling, waarbij eigenaren van panden een bijdrage van enkele duizenden euro’s konden krijgen voor het realiseren vaneen aparte opgang naar boven winkels gelegen verdiepingen. Deze stimuleringsregeling is het kader van bezuinigingen vervallen.
Het onderzoek van de gemeente in de periode 2000-2003 heeft in 2003 geleid tot de conclusie dat:
-een structurele aanpak van wonen boven winkels –uitgaande van de realisatie van 10-12 woningen per jaar- een startvermogen van ca 1 miljoen euro alsmede een onrendabel investering van 6-9 ton per jaar aan de orde is;
-indien de meerwaarde van wonen boven winkels wordt gezocht in het realiseren van woningen in de Binnenstad de aantallen regulier te bouwen woningen door nieuwbouw, functieverandering e.d. 2 tot 3 keer zoveel woningen betreft als met een structurele aanpak wonen boven winkels bereikt kan worden;
-indien er een specifieker doel dan het versterken van de woonfunctie aan de orde is (verbeteren uiterlijk winkelpanden in winkelgebied, sociale veiligheid vergroten) dan kan dit ook met andere maatregelen bereikt worden (verbeteren uiterlijk) of is de toevoeging van het aantal woningen beperkt (ook weer vergeleken met in gang gezette nieuwbouwontwikkelingen)
-gezien de beperkte effecten en de hoge kosten is voorgesteld en besloten af te zien van een structurele aanpak.
Dat wil niet zeggen dat er niets gebeurt en gebeurd is. De woonfunctie van de binnenstad is de afgelopen 20 jaar aanzienlijk versterkt. Het aantal woningen in de Binnenstad is van 1997 tot en met 2013 (exclusief Stadhouder en Casimir) toegenomen met 480, bijna 30 per jaar. Dat zijn uiteraard ook toevoegingen boven winkelpanden bij.
Belangrijke achterliggende oorzaak is het gegeven dat Roermond geen studentenstad is. De in dit artikel genoemde steden hebben allemaal op zijn minste een omvangrijke HBO studentenpopulatie. Een vergelijking met deze steden is dus niet op zijn plaats. Verder wordt gesteld dat het belangrijk voor de leefbaarheid is, maar dat effect is beperkt. Er wordt de suggestie gedaan dat wonen boven winkels een alternatief in kwantitatieve zin is voor b.v. Jazz City. Dit zijn echter twee onvergelijkbare zaken. Wonen boven winkels vergt grote overheidsinspanningen en zal met name om kwalitatieve redenen worden ingestoken (leefbaarheid, specifieke doelgroepen). De genoemde aantallen zijn bij een structurele aanpak van wonen boven winkels echter beperkt om een reguliere woningbehoefte afdoende te dekken. De suggestie eigenaren te verplichten om bij verbouwingen een aparte ingang te realiseren zou onwerkbaar zijn en bureaucratie oproepen, iets dat de schrijver wil bestrijden. Uiteraard zijn we er ons van bewust dat er leegstand is boven winkels. Wonen boven winkels kent overigens ook een aantal praktisch knelpunten zoals parkeren. In een visie op de binnenstad zullen functies geoptimaliseerd worden, waaronder wonen boven winkels.
Wij vonden het een teleurstellende reactie. Zowel in Maastricht als in Deventer is het monumentale aspect een belangrijke insteek om het wonen boven winkels in de binnenstad te stimuleren. Limburgse tweede monumentenstad Roermond rept daar in haar reactie met geen woord over.
Wel onderstreept ze het belang van nieuwbouw in de binnenstad. Daar zijn we het niet per definitie mee oneens, al zien we té vaak dat dit onnodig ten koste gaat van de monumentale uitstraling: bijvoorbeeld door toestemming te geven om binnen het beschermd stadsgezicht hoger te bouwen dan de norm.
Daarnaast vindt de gemeente de situatie in Deventer en Maastricht niet te vergelijken met die in Roermond, omdat eerstgenoemde steden veel studenten herbergen. De primaire overeenkomst is echter dat alle drie de steden een oude stadskern hebben en dat er veel winkels in monumentale panden zijn gevestigd. De reactie van de gemeente Roermond gaat voorbij aan het feit dat de in Deventer gerealiseerde woningen nadrukkelijk niet in de sociale huurklasse vallen en de Maastrichtse appartementen niet aan studenten worden verhuurd.
Wonen boven winkels vergt volgens de gemeente “grote overheidsinspanningen” die niet in verhouding staan tot wat ze opleveren. Helaas gaat ze niet in op de constructies die in de succesvolle projecten worden gehanteerd: een nv waarin de gemeente niet per definitie de kartrekker of zelfs de belangrijkste investeerder is.